리파인 공모주 청약하기전에 꼭 보세요!

안녕하세요 가치투자자 박윤식, 가치박입니다

 

오늘은 신규 공모 기업 리파인을 공부해보겠습니다

 

 

1.     사업 모델

 

우선 권리조사와 권리보험의 개념을 알면 바로 이 기업에 대해서 이해됩니다

 

권리보험은 전세대출을 실행하는 금융기관이 권리조사로 밝혀진 것 이외의 다른 하자가 있을 경우 손실과 손해를 보상받기 위해 드는 보험입니다.

 

권리조사는 금융기관이 권리보험이나 전세 대출 실행 이전에 필수적으로 먼저 하는 업무로, 등기부 조사, 전입세대조사, 방문조사 등이 포함됩니다. 당사는 권리보험사의 의뢰를 받아 권리조사를 하는 기업이고 은행, 보험사와 협력해 시장을 형성한 최초의 기업으로 비즈니스 모델을 처음으로 도입했습니다.

 

리파인은 설립부터 권리조사 관련 서비스를 전산 시스템으로 만들어 온라인으로 자동화 처리할 수 있게 하는 비즈니스 모델을 만들었고 방문 조사 등은 용역에 맡겨 처리하고 있습니다.    

 

전세 대출 서비스의 플랫폼 역할을 하는게 이 기업입니다.

 

전세 대출 서비스의 프로세스를 이해하면 더욱 이 기업에 대해서 이해가 되실텐데요.

 

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금융기관은 고객이 전세 대출 신청을 하면 보증보험사와 권리보험사에 의뢰를 합니다.

 

금융기관도 전세 대출금의 상환이 연체되거나 못받을 위험을 대비해야 하기 때문이죠.

 

이에 권리보험사는 리파인에게 권리조사를 의뢰하고 리파인은 권리에 하자가 없는지 등기부조사, 목적물조사, 유선조사, 중개업소조사를 시행합니다.

 

권리조사 이후 하자가 없다는 것이 확인되면 금융기관에서는 전세 대출도 실행해주는것이죠..

 

그리고 전세대출은 임차인이 금융기관에게 채권을 양도해야 가능합니다. 리파인은 권리조사를 넘어서 보증보험사를 대신해 임차인과 임대인에게 채권양도통지서를 발송하는 업무도 합니다.

 

또한 깡통전세를 막기위해 이제 모든 임대사업자는 전세보증금반환보증보험을 들어야 합니다 이 서비스 또한 보증기관과 협의하여 리파인이 만들었습니다. 카카오페이, 네이버파이넨셜과 함께 판매하고 있고 리파인은 판매지원도 하고 있습니다.

 

매출의 대부분은 권리보험사에서 받는 권리조사 수수료에서 발생합니다.

 

권리조사료는 권리보험료에 포함되어 있고 권리보험료의 50~60%를 차지합니다. 현재 전세 매물이 없고, 임대차3법 시행 이후로 전세 가격이 많이 오르고 있습니다. 권리보험 시장도 커지고 권리보험료도 올라서 리파인의 매출 및 영업이익도 성장세를 기록했습니다.

 

2019년 매출 447억 영업이익 52억을 기록했는데, 전세가격도 오르고 주택 거래가 활발하게 늘어난 영향인지 2020년에는 매출 541억 영업이익 200억을 기록하였습니다. 영업이익률이 36%나 됩니다.

 

리파인은 업무를 대부분 시스템으로  처리하는 테크 기반의 기업이라서 인적 자원을 제외하고

 

 

 

2.     경제적 해자

 

36%나 되는 영업이익률로 알 수 있듯이 리파인은 시장에서 큰 영향력을 가지고 있습니다.

 

앞에서 말했다시피 처음으로 권리조사를 비즈니스 모델로 구축해서 시장을 개척한 것이 이 회사이고 국내에서 처음으로 전산시스템을 구축했습니다. 비대면이 중요해진 요즘 시스템을 구축해서 실시간으로 온라인으로 등기부등본 자동열람, 자동알림 등의 업무를 할 수 있는 이 회사만의 플랫폼이 있다는 강점도 존재합니다.

 

시장개척자의 위치에 있어서 경쟁자도 미비하고 리파인의 매출은 500억을 넘지만 경쟁사들은 몇십억 수준으로 점유율도 압도적입니다.

 

이런 독보적인 위치는 틈새시장을 공략했다는 점과 비즈니스 모델에 대한 특허권을 가지고 있기 때문에 가능한 것 같습니다.

 

특허권을 가지고 시장을 형성하고 있으면 타사가 쉽게 침범하기 어려운 고유한 성벽을 쌓게 되는 것 같습니다.

 

그리고 틈새시장의 1위 기업이라는 것도 큰 장점인 것 같습니다.

 

리파인의 매출액이 500억을 넘는데 이 권리조사 시장이 약 500억 정도로 추정됩니다.

리파인이 이 시장을 거의 다 점유하고 있다는것이죠.

 

소규모의 시장이지만 저는 이것이 또하나의 해자가 될 수 있을거라 생각합니다.

 

왜냐하면 많은 자본을 가지고 있는 대기업들이 500억이라는 소규모 시장에 진입하려 하지 않을 것이기 때문입니다.  

 

10월달에 상장 할 것으로 예상되는데 그즈음에 상장하는 회사 중에서 가장 주목해봐야 하지 않을까 합니다.  

 

권리조사업 이라는 사업에 큰 메리트를 못 느끼실 수 있는데 저는 이 기업이 강력한 해자를 가지고 있고 지속적으로 비지니스 모델 개발에 힘쓰고 있다는 인상을 받았습니다. 프롭테크란 말이 있듯이 한국에서 부동산과 IT 기술을 결합해서 성공적으로 사업을 진행하고 있고 현재 빅데이터나 AI라는 신기술이 계속 등장하고 있는 만큼 또 어떤 비즈니스 모델로 성장할 수 있을지 지켜볼만 하다고 생각합니다.

 

위험 요인이 없는 것은 아닙니다.

 

3.     위험 요인

권리 보험은 전세 시장에 큰 영향을 받습니다. 정부 정책이나 전세 물량의 변동에 따라 리파인의 매출도 영향을 받고 주가에도 영향을 주리라고 생각합니다.

 

4.     공모가 살펴보기

 

최저 예상 공모가 21,000원을 기준으로 상장 예상 시총은 3640억으로 예상됩니다.

 

현재 매년 영업활동현금흐름을 보면 100~130억 사이입니다. 최저 예상 시총 3640억에 이 회사를 인수한다면 최소 40년은 벌어야 본전을 뽑을 수 있습니다. 여러분이 인수자라고 했을 때 이 회사의 지분을 인수할까요?

 

아무리 넓은 해자를 가지고 있다고 해도 언제든 싼가격에 지분을 살 수 있는 날이 있을거라 봅니다. 개인적으로 공모 청약으로 이 회사의 지분을 사는건 좋지 않다는 의견입니다.

 

그렇지만 독보적인 경쟁력이 있기 때문에 앞으로 수년간은 현금을 쓸어담을 수 있는 회사이고 또다른 신사업으로 성장할 것이라 생각합니다.